自宅を購入する場合に、
・家族の状況や外部環境の変化（転勤など）により、引越しせざるを得ない場合はどうするか
・不動産投資として、キャピタルゲイン（またはロス）や、賃貸の家賃はどの程度を見込むか
ということは最低限考えなければならないと思う。ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）としてアドバイスしようとするが、ハウスメーカーのイメージ戦術にノックアウトされている人にとっては、そんなことを考える余裕がないことが多い。
かつては「住宅すごろく」などと３度くらいの住み替えが当たり前だったが、地価が一貫して上がる社会状況でない限り住宅すごろくは成立しない。
ところで、「帰属家賃」という言葉をご存知だろうか。ＧＤＰ（国内総生産）を計算する場合に、賃貸住宅から持ち家に住み替えると家賃支払が減ることによって国民総支出が減ってしまう。そこで、帰属家賃という実際のお金の出入りがない支出および収入を計算する。
持ち家の人の収入に帰属家賃を加え、支出に帰属家賃を加える。自分がオーナーになって、自分から家賃を徴収するのである。住むために相場の家賃を払うことになる。
（この帰属家賃収入には所得税がかからない。ＧＤＰの１０％超の収入が免税されていることの矛盾とし、税収を確保したい財務省、国税庁は帰属家賃に課税することを検討してきている。しかし、「持ち家保有者への制裁金」というメッセージとなりかねないので見送られている。）
「賃貸ＶＳ持ち家」を考える場合には、この「帰属家賃」の考え方を導入することが必要である。
すなわち、自宅を購入するとは、
「不動産投資と賃貸経営を同時に始める」
ということなのだ。
「金持ち父さん貧乏父さん」がベストセラーになって、ワンルームマンション投資やアパート投資を行う人が増えた。そんな人たちのことを「よくそんな大それたことができるなぁ」と斜めに見ている人も、実は同様の不動産投資を行っているのである。
サラリーマンの生涯年収は、２～３億円。所得税や社会保険で例えば２割控除されるとすれば、１．６～２．４億円の可処分所得。首都圏でまともな新築家屋、新築マンションなら４０００万はする。ほとんどをローン支払とするなら総支払額は６０００万円近くになる。生涯可処分所得の２５～３５％を１枚のコインにしてルーレットの「１点賭け」するという一世一代の大バクチなのだ。
帰属収入に所得税はかからないものの、賃貸だったら大家さんが負担してくれる固定資産税、修繕費、減価償却費を自ら負担しなければならない。日本の住居の平均耐用年数は３５年。ローン支払が終了したら上物の居住価値は残っていても、資産としての評価価値はゼロで、地べた分のみが評価される。
2009年12月2日10:11 AM｜
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ひとつの国の経済を閉鎖系として見れば、
国民の支出合計 ＝ 国民の収入合計
となります。ですから、企業やら個人やらが収入の全部を消費すれば翌年も同じだけの収入が確保できます。しかし、収入の一部を貯蓄して、残りを支出するのであれば、翌年は国民の収入合計、すなわちＧＤＰ（国内総生産）が減ってしまうのです。縮小再生産です。
もっとも、貯蓄は銀行の信用創造機能によって預金の数倍の貸付がなされる（通貨量が増える）ことから、設備投資などの支出が増えます。その度合いを日本銀行が調節します。
でも、それだけでは日本の巨大な経済を維持・発展させることはできません。
特に景気が悪くなると銀行は貸し出しを制限することになりますから、負のスパイラルとなってＧＤＰが大きく減少することになってしまいます。大不況や恐慌になってしまうのです。
かつてほど輸出に頼れなくなった現在、政府に対して国民の「景気対策せよ！」という大合唱が起こるわけですね。
景気対策とは実は「むだ遣い」に他なりません。
必要のない高速道路や新幹線を作ることもＧＤＰ上昇（＝景気刺激）のためには意味があります。でも、残念なのは自然が壊れていくことですね。
ケインズは、「穴を掘って、またその穴を埋めるというような非生産的なことでも、公共投資の効果はある」と言って、有効需要を創り出す意義を唱えました。
経済学から見れば、公共投資でなく国民にばらまくことでもＧＤＰ上昇効果は期待できるようです。これは共産党の政策のようですね。また、民主党マニフェストウにおいては農家への直接資金注入が提案されています。しかし、残念ながらばらまいたお金が貯蓄に回ってしまいがちなので、多くの業者が潤う公共投資の景気刺激効果がより高いと見なされます。ですから公共投資はやめようとてやめられないのです。（民主党政策は景気浮揚効果よりも、食料自給率向上効果や農業の国土保全効果を期待するものです。）
前置きが長くなりましたが、自然を破壊せず、国民にばらまいて、景気刺激の可能な方法があります。これは、住宅の建て替えです。
建て替えによる建築廃材が自然を破壊することや、建設のために投入するエネルギーや必要素材の製造にかかわるエネルギーを温暖化ガス換算して考えると、「自然を破壊せず」と言うべきではないのでしょうが、新たに大規模な道路を建設することに比較すれば小さいと考えられます。
民間の住宅で耐震構造に不安のあるものは多いので、建て替えやら耐震補強は必要です。工事費の一部助成やら有利な貸付、補助金などの公金支出は公共事業そのものよりも低予算で済むのですね。
国土交通省住宅局は従来の持ち家奨励策をやめて、建て替え・補強奨励を施策の根本とすることにしました。
2009年6月8日10:44 AM｜
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少し前だが、大田弘子内閣府特命担当大臣（経済財政政策担当）は、2008年1月18日衆議院本会議における経済演説において、「残念ながら、もはや日本は『経済は一流』と呼ばれる状況ではなくなった」と述べた。確かに日本の経済成長率は低空飛行を続けている。経済成長とは国内総生産（ＧＤＰ）の伸び率である。（物価変化を考慮した実質成長率と考慮しない名目成長率がある）
ＧＤＰの計算は複雑怪奇だが、以下の消費額で構成されるとイメージしてよい。
１）個人消費
２）設備投資
３）公共投資
お金を使うセクターを、個人と企業と政府に分けて考えるのである。経済学において、三面等価という原則があり、生産・分配（収入）・支出の総計は一致する。このことは重要で、お金を使えばそれは別の誰かの収入となる。収入を増やそうと思えば、お金を使わなければならない。個人が収入を貯蓄したり、企業が余剰金をただ預金にしておいたり、借入れ返済にあてた場合には、その年の日本の収入合計が減ってしまう。
国民総収入がＧＤＰと同じ５００兆円で貯蓄率が８割なら翌年の統計では収入が４００兆円になってしまう。もし、そうなら毎年ＧＤＰは急激に減ってしまうことだろう。
（輸出入のない閉鎖経済の場合）
銀行に預けられた預金はその５０～９０％が貸し付けられる。銀行は晴れの日に傘を差し出すのが仕事である。必要がなくても貸し付ける。預金が集まったときには、より多くの貸付ノルマが発生する。借りた企業は設備投資をし、借りた個人は住宅を購入する。住宅は多くの日本人にとって生涯最多額の支出だ。
支出した金額は、別の会社の銀行口座に入る。預金額全体は減らない。ということは、銀行が貸付を行うと国内のお金の総計が増える。これを銀行の信用創造機能と言うが、銀行は事実上お金（厳密には、決済可能な現預金＝マネーサプライ）を創り出す働きを持っているのである。各銀行が野放図にお金を創り出して、そのままインフレにならないよう、銀行は日本銀行の管理下に置かれ、お金の量と回転がむやみに拡大されないような調節が行われる。
バブル崩壊後の日本経済では、個人が財布の紐を締め、預貯金がだぶついたのに企業は傷ついたバランスシートを回復させるために設備投資を抑え、借金返済を優先した。個人と企業の支出が減ったためにデフレスパイラルが発生。（借金返済自体がマネーサプライを減らし、デフレ要因となる）。時の小渕内閣は、公共投資を大幅増額して景気対策して当座をしのいだ。（この時に発行した建設国債の償還が２００９～２０１０年に到来することを懸念するエコノミストもいる。）
２００７年末の国と地方自治体の債務合計は７７３兆円になり、ＧＤＰの１５０％にあたる。政府は徴税権を持つことと、銀行貸付を促進したり抑制したりすることが可能なので、家計や民間企業と同様の見方で「借金まみれ」を論ずることはできない。
2009年6月6日10:03 AM｜
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